Kira hukukundaki içtihatları inceleyen bir makale hazırladık. Bu makalede, son dönemde alınmış kararlar ve gelişmeler hakkında bilgi sahibi olacaksınız.
Kira sözleşmeleri, değer artış payı, dava açma süresi, tapu kaydı gibi konularda çeşitli içtihatlar var. Ayrıca kira idare sözleşmeleri hakkında da bilgilendirici içerikler sunacağız.
Tek taraflı fesih durumunda da hangi tarafın hangi şartlarda sözleşmeyi sonlandırabileceği hakkında içtihatları ele alacağız. Amacımız, kira hukukuyla ilgili en güncel bilgileri okuyucularımıza sunmanın yanı sıra, belki de daha önce hiç duymadıkları, sürpriz içeren bilgilerle de onları şaşırtmaktır.
Kira Sözleşmeleri
Kira sözleşmelerindeki taraflar arasındaki hak ve yükümlülükler, son dönemde alınan içtihatlarla daha da netleşti. Kiracıların kira bedellerini zamanında ve eksiksiz ödemesi, evi veya işyerini düzenli olarak kullanması, mal sahibine bildirimde bulunmaksızın tadilatlar yapmaması gibi yükümlülüklerinin yanı sıra, mal sahibinin de ev veya işyerinin bakım ve onarımını yapması, kira artışlarına belirli bir süre önceden bildirimde bulunması gibi yükümlülükleri bulunuyor. Özellikle son dönemde yapılan içtihatlar, kiracıların sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmediği durumlarda mal sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olduğunu vurguluyor.
Ayrıca, kira sözleşmelerinde yer alan işletme devri, alt kiralama ve mücbir sebep hallerine ilişkin içtihatlar da son dönemde önem kazanıyor. Kiracıların özellikle işletme devri ve alt kiralama işlemlerinde mal sahibinin onayını almak zorunda oldukları ve mücbir sebep hallerindeki yükümlülükleri konusunda uyarıldığı görülüyor. Bu nedenle, kira sözleşmesi yapmadan önce tarafların yükümlülükleri ve hakları konusunda bilinçli bir şekilde hareket etmeleri ve sözleşmenin detaylarının iyi bir şekilde belirlenmesi son derece önemlidir.
Değer Artış Payı
Değer artış payı, özellikle gayrimenkul alım-satım işlemlerinde sıkça karşılaşılan bir konudur. Son dönemde bu konuda içtihatlar da artış göstermiştir. Yüksek mahkeme kararları değer artış payının ne zaman ödenmesi gerektiği, ödemesini kimin yapması gerektiği veya nasıl hesaplanacağı konularını ele almaktadır.
Bununla birlikte, son yıllarda değer artış payı konusunda bazı değişiklikler meydana gelmiştir. Özellikle yüzde 50 değer artışı oranının düşürüldüğü hatırlanmalıdır. Diğer yandan, bazı tapu dairelerinin değer artış payı konusunda çelişkili kararlar vermesi sebebiyle, yargıtayın konu ile ilgili verdiği kararlar oldukça önem kazanmıştır.
Genel olarak, değer artış payı konusunda son dönemde alınmış içtihatların değerlendirilmesi, gayrimenkul sektörü ile ilgilenen taraflar için oldukça önemlidir. Bu konuda uzman olan avukatların danışmanlığında değer artış payı konusuna uygun şekilde hareket etmek gerekmektedir.
Dava Açma Süresi
Değer artış payına ilişkin çıkan uyuşmazlıklarda dava açma süresi konusu oldukça önemli bir yer tutmaktadır. Özellikle mal sahiplerinin değer artış paylarını alamaması durumunda açacakları davalarda sürelerin dikkate alınması gerekmektedir. İlgili içtihatlar incelendiğinde, değer artış payına ilişkin dava açma süresinin 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu görülmektedir. Ancak, değer artış payı sözleşmelerinde süre belirtilmiş ise bu süreye uyulması gerekmektedir. Ayrıca, dava açılacak malın tapusu üzerindeki kayıtların doğru ve eksiksiz olarak yapılması da süreler açısından önemlidir.
Tapu Kaydı
Değer artış payı konusunda tapu kaydı, kira hukuku içtihatları arasında sıkça karşımıza çıkan bir konu. Tapu kaydında değer artış payı bedelinin belirtilmesi, özellikle dava sürecinde önem arz ediyor. Yüksek Mahkeme kararlarına göre tapu kaydında değer artış payı bedelinin belirtilmemesi, bedelin tahsili açısından ciddi sorunlar doğurabiliyor.
Bu nedenle, kira sözleşmelerinde değer artış payı bedelinin tapu kaydında belirtilmesi ve sözleşme ile aynı tutarda olması gerekiyor. Aksi takdirde, dava sürecinde mal sahibinin değişik bedeller talep etmesi ve mahkeme kararlarının uygulanmasında zorluklar yaşanabilir.
Bu içtihatlar doğrultusunda, kiracıların tapu kaydı konusunda dikkatli olmaları ve değer artış payı bedelinin doğru bir şekilde kaydedilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Kararın İlamı
Kararın ilamı, değer artış payına ilişkin davalarda oldukça önemlidir. Değer artış payı davasının sonucunda mahkemenin verdiği kararın kesinleşmesi ve ilan edilmesi için bir takım prosedürler takip edilmelidir. Kararın kesinleşmesinden sonra ilgili taraflar tarafından icra takibi başlatılabilir. Ancak kararın ilam edilmesi için, mahkeme dosyalarının tam ve eksiksiz olması gerekmektedir. Ayrıca kararın ilam edilmesi, tapu kaydının düzenlenmesi ve değer artış payının hesaplanmasında da önemlidir. Bu nedenle, kararın ilam edilmesinde eksiklikler olmaması gerekmektedir. Herhangi bir eksiklik yaşanması durumunda, ilgili taraflar bunu düzeltmek için yeniden başvuru yapmak zorunda kalabilirler.
Devir
Değer artış payı sözleşmelerinde yapılan devir işlemleri, son dönemde sıkça tartışılan konulardan biridir. Bir sözleşmenin diğer tarafa devrini ifade eden devir işlemi, değer artış payı sözleşmesi için de geçerlidir. Ancak işlem yapılırken dikkat edilmesi gereken noktalar bulunmaktadır. Yargıtay’ın bir kararına göre, devir işlemi yapılırken tapu kaydında meydana gelen bir hatadan kaynaklı uyuşmazlıkta, değer artış payı alacaklısının belirlenmesinde devrin yapıldığı tarihte tapudaki kayda bakılması gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca, devir işleminde öncelikle mal sahibinin onayı alınmalıdır. Bu noktada, sözleşmede belirtilen şartların sağlanması gerektiği unutulmamalıdır.
Kira İdare Sözleşmesi
Kira İdare Sözleşmesi, bir diğer adıyla gayrimenkul kiralaması, mal sahibi olan kişinin kiralık olan mülkünü bir devlete veya bir kamu kuruluşuna kiralaması anlamına gelir. İdare, bu kiralama sözleşmesinden ötürü belli bir bedel öder. Bu türden sözleşmelerde mal sahibi kirayı ödemeyen idare tarafından sözleşmenin feshine başvurabilir. Bunun yanı sıra mal sahibi, mülkünde oluşan zararların tazmin edilmesini de isteyebilir. Kira İdare Sözleşmesine ilişkin içtihatlar ise bu türden sözleşmelerde tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi noktasında oldukça önemlidir.
- Bir içtihat örneği, idarenin sözleşmeyi feshetmesinin mal sahibine önceden haber vermesi gerektiğini belirtir.
- Bir diğer içtihat örneği ise kiracı idarenin, mülkte yapabileceği herhangi bir tadilat için önceden mal sahibinin onayını almak zorunda olduğunu gösterir.
- Ayrıca, sözleşmeyi sonlandırmak için belirli bir süre takvimlerde saklanmalıdır. İdare veya mal sahibi tarafından tek taraflı fesihler birçok içtihat tarafından desteklenmekle birlikte, bu durum diğer tarafın ciddi zararlarına neden olabileceğinden dikkatli kullanılmalıdır.
Kira İdare Sözleşmesine ilişkin içtihatlar, bu türden sözleşmelere yönelik net bir çerçeve sunmakta ve taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde yol gösterici niteliktedir.
İdare’nin Hak ve Yükümlülükleri
Kira İdare sözleşmelerinde İdare’nin hak ve yükümlülükleri 2863 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca belirlenmektedir. İdare, kira sözleşmesi kapsamında aşağıdaki görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:
- Kira ödemelerinin zamanında yapılmasını sağlamak
- Taşınmazın bakım ve onarım işlerini yürütmek
- Kiracının işletme faaliyeti sırasında taşınmazdan kaynaklı zararların tazmini için gereken işlemleri yapmak
- Sözleşmede belirtilen diğer yükümlülükleri yerine getirmek
- Kira sözleşmesinde yer alan karşılıklı hak ve yükümlülüklerin yerine getirilebilirlik durumunu incelemek
- İhtiyaç görüldüğünde taşınmazı iade almak veya keşif yapmak
Bunun yanı sıra, İdare kira sözleşmesi kapsamında kiracıya aşağıdaki hallerde izin verebilir:
- Taşınmazda değişiklik yapılması
- Kiracının, taşınmazı kendi adına yararlı bir şekilde ticari veya sivil amaçla kullanmasına izin vermek
İdare, kira sözleşmesinde yer alan hak ve yükümlülüklerin yerine getirilmesinde titizlik göstermekle yükümlüdür.
Yargı İçtihatları
Yargıtay ve Danıştay kararları, kira idare sözleşmelerine ilişkin içtihatların temelini oluşturur. Bu tür sözleşmelerde sıkça karşılaşılan sorunlara ilişkin yargı kararları, uyuşmazlık çözümünde bir rehber işlevi görür. Yargı kararlarının içeriği, tarafların hak ve yükümlülüklerine yönelik detaylı açıklamalar içerir.
Yargıtay ve Danıştay kararlarına dayanılarak yapılacak değerlendirmeler, kira idare sözleşmeleri hazırlanırken dikkate alınacak önemli bir kaynaktır. Bu kararlar içerisinde yer alan açıklamalar, sözleşmelerin hazırlanmasında kullanılabilir. Ayrıca, kiralama süreci veya uyuşmazlık sorunlarında bu kararlar referans alınarak hızlı ve etkili bir şekilde çözüm üretilebilir.
Özellikle kira sözleşmesi veya kira idare sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan sorunlarda, yargı kararları bir rehber niteliği taşır. Bu kararlar, kiracı ve mal sahibi arasında oluşan sorunların çözümünde yol gösterici olur.
- Yargıtay kararları, kira sözleşmesinin geçerliliği, fesih ve değer artış payı gibi konulara ilişkin ayrıntılı açıklamalar içerir.
- Danıştay kararları ise özellikle kamusal alan ve kamu kurumları ile yapılan kira idare sözleşmelerindeki sorunlara ilişkin içtihatlar sunar.
Kısacası, yargı kararları kira hukuku alanında oldukça önemlidir ve kiralama sürecinde tarafların bilgi sahibi olmaları gereken bir konudur. Yargı kararlarının dikkate alınması, kira ve kira idare sözleşmelerinden doğan sorunların etkili bir şekilde çözülmesinde önemli bir rol oynar.
Tek Taraflı Fesih
Kira sözleşmesinin tek taraflı feshi, kiracı veya mal sahibi tarafından gerçekleştirilebilir. Ancak, feshin geçerliliği için bazı şartlar vardır ve bu şartları ihlal eden bir taraf, diğer tarafa tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yargıtay kararlarına göre, mal sahibinin kiracıya tek taraflı fesih hakkının tanınması, kiracı tarafından düzenlenen sözleşmelerde yer almayan bir hak olup, kiracının söz konusu haktan yararlanabilmesi için sözleşmeye ek olarak yazılı bir taahhüt almak gerekmektedir.
Kiracı tarafından yapılan tek taraflı fesihlerde ise, sözleşmenin süresi dolmamışsa veya belirli bir süre için yapılmışsa, feshin geçerli olması için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Örneğin, kiracının sağlık sorunları, iş değişikliği veya maddi sıkıntı gibi geçerli nedenlerinin olması feshin geçerli olması için yeterli olabilir.
Mal sahibi tarafından yapılan tek taraflı feshin ise, kiracının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi, kira bedelinin ödenmemesi veya maddi hasarın meydana gelmesi gibi geçerli nedenlerinin olması gerekmektedir.
Feshin hangi tarafça gerçekleştirildiği önemli olsa da, sözleşme taraflarının hak ve yükümlülüklerine uyarak hareket etmeleri, fesih işleminin geçerliliği açısından oldukça önemlidir.
Kiracı Tarafından Tek Taraflı Fesih
Kiracı tarafından yapılan tek taraflı fesihler, kira hukuku içtihatlarında oldukça sık yer alan konulardandır. İçtihatlar, kiracı tarafından yapılan fesihlerin belirli koşullara bağlı olduğunu ve bu koşulların ihlali halinde feshin geçersiz olduğunu belirtmektedir. Özellikle kira süresinin bitmesine belirli bir süre kala yapılan fesihlerin, haklı sebeplere dayandırılması gerektiği yönündeki içtihatlar oldukça önemlidir. Kiracının, sözleşmede yer alan maddelere uymaması veya kira bedelini ödememesi gibi durumlar haklı sebep sayılmaktadır. Ancak, fesih işlemi yapılırken belirlenmiş usul ve süreçlere uyulması gerektiği de içtihatlar arasında yer almaktadır.
Mal sahibi Tarafından Tek Taraflı Fesih
Mal sahibi tarafından yapılan tek taraflı fesih, kira sözleşmesinin sonlandırılması için kullanılan bir yöntemdir. Ancak, bu yöntemle ilgili bazı içtihatlar var. Mal sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesi için geçerli bir sebep olmadan tek taraflı fesih yapamaz. Ayrıca, fesih hakkını kullanmadan önce kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, bu bildirim üzerine belirli bir süre içinde tahliye etmezse, mal sahibi mahkemeye başvurarak tahliyeyi talep edebilir.
Öte yandan, mal sahibinin tek taraflı fesih hakkı, kiracı haklarını tamamen ortadan kaldırmaz. Kiracının da sözleşmeyi feshetme hakkı vardır, ancak buna da geçerli bir sebep gereklidir. Ayrıca, sözleşme şartlarına göre belirli bir bildirim süresi verilmesi ve bu sürenin dolması gereklidir. Kiracı, fesih hakkını kullanırken de mutlaka belli kurallara uymalıdır.
Özetle, mal sahibi tarafından yapılan tek taraflı fesih sözleşmeye uygun yapıldığında geçerli olabilir. Kiracının da sözleşmeyi feshetme hakkı vardır, ancak bu da belirli kurallara ve sebeplere bağlıdır. İçtihatlar, her iki tarafın haklarını ve yükümlülüklerini belirlemekte ve uygulanırlığını sağlamakta etkili rol oynamaktadır.
