İmar hukuku, ülkemizdeki kentsel gelişimi ve yapılaşmayı düzenleyen hukuk dalıdır. İmar hukukunun temel amacı, şehir planlaması ve arazi kullanımı konularında etkili bir yönetim sistemi oluşturmaktır. Bu kapsamda imar kanunları ve yönetmelikleri belirlenerek, imar planları hazırlanır ve uygulanır.
İmar planları kentsel gelişimin yönlendirilmesi, çevre düzenlemesi ve bölge düzenlemesi için hayati önem taşır. Bu planlar koruma amaçlı, uygulama amaçlı ve hazırlık amaçlı olmak üzere üç farklı kategoride incelenir.
İmar mülkiyeti, arazi sahiplerinin kentsel gelişimden elde ettikleri yasal haktır. İmar mülkiyetinin kazanılması ve kullanımı, imar hukukunun temel ilkeleri arasında yer alır. İdari süreçler, imar planı değişikliği ve imar izinleri gibi birçok işlem imar hukuku kapsamında incelenir.
İdari yargı süreci ve imar davaları da imar hukuku kapsamında yer alan önemli konulardır. İdari yargı süreci, kamu yönetimini denetlemek ve yargılamak amacıyla hukuk sistemimizde yer alır. İmar davaları ise imar planları ve uygulaması ile ilgili çıkan anlaşmazlıkların çözümü için açılır.
İmar Kanunları ve Yönetmelikleri
Ülkemizde imar hukuku düzenlemeleri 3194 sayılı İmar Kanunu, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 3195 sayılı İmar Mevzuatına Aykırı Yapılara
- Karşı Yapı Denetim Uygulaması Hakkında Kanun ve Yönetmelikler,
- 2924 sayılı Çevre Kanunu,
- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu,
- 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu,
- 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu gibi birçok kanun ve yönetmelik tarafından belirlenmektedir.
Bu kanunlar ve yönetmelikler, arazi kullanımı, imar, inşaat faaliyetleri, doğal varlıkların korunması, işletme izinleri vb. konuları kapsarlar.
İmar Planı
İmar planı, bir bölgenin nihai kullanım amacını belirleyen resmi bir belgedir. Planlanan alanlar, nüfus, yapılaşma ve ekonomik faaliyetler gibi faktörler göz önünde bulundurularak çizilir. İmar planının ana işlevi, kentsel gelişimi yönlendirmek ve kontrollü bir şekilde gerçekleştirmek için bir çerçeve sağlamaktır. İmar planı, ayrıca mahalle, köy, kent, il ve ilçe ölçeklerinde çizilir. Koruma amaçlı ve uygulama imar planı olarak ikiye ayrılır.
Koruma amaçlı imar planı, doğal, tarihi ve kültürel değerleri koruma altına almak için hazırlanır. Planlanan bölge, doğal kaynaklar ve tarihi yapıların korunması için hassas bir şekilde belirlenir. Tabiat varlıkları koruma amaçlı imar planı ve tarihi dokuların korunması için hazırlanan imar planı, bu kapsamda çizilir.
Tabiat varlıkları koruma amaçlı imar planı, ulusal ve bölgesel parklar, tabiat anıtları, doğal sit alanları gibi doğal korunan alanların bölgesel planlamasını içerir. Daha spesifik bir şekilde ise, vahşi yaşamı koruma bölgeleri, ormanlık alanlar, yaban hayatı koruma alanları gibi tabiat varlıklarının korunması için hazırlanır.
Tarihi dokuları koruma amaçlı imar planı, tarihi yapıların ve dokuların korunması için hazırlanır. Bu kapsamda, tarihi eserlerin korunmasını sağlayacak planlama süreci uygulanır. Bina, manzara, tarihi sit alanları, mimari yapılar gibi tarihi eserlerin korunması amaçlanır.
Uygulama imar planı, koruma amaçlı imar planının aksine özel veya kamu mülklerinin konut, endüstri, ticaret, sosyal ve kültürel alanlar için kullanacağı bir plan oluşturur. Bu plan, genellikle toprak sahibinin talebi doğrultusunda hazırlanır ve kamusal amacı gütmeyen yerleşim birimlerini planlar.
Koruma Amaçlı İmar Planı
Koruma amaçlı imar planı, şehirlerin ve doğal alanların korunması için hazırlanan bir tür imar planıdır. Bu planlar, genellikle çevre ve tabiat varlıklarının korunması, kültürel mirasın korunması ve doğal kaynakların sürdürülebilir kullanımı gibi amaçları içerir.
Bu planların hazırlanması için öncelikle koruyucu alanların belirlenmesi gereklidir. Bu alanlar, korunması gereken doğal veya kültürel değerleri barındıran bölgelerdir. Daha sonra, bu alanlara yönelik koruma tedbirleri ve kısıtlamalar belirlenerek, plan hazırlanır.
Bu amaçla hazırlanan imar planlarının işlevi, koruma amaçlarına uygun olarak yerleşim yerlerinin kullanımını planlamak, koruma tedbirleri ve kısıtlamalar uygulamak, yatırım ve projeleri yönlendirmek, ve planlama kararlarında göz önünde bulundurulacak öncelikleri belirlemektir.
- Koruma amaçlı imar planlarının özellikleri şunlardır:
- – Doğal ve kültürel kaynakların, tarihi dokuların, doğal alanların, çevre ve doğayı bozacak unsurların korunmasını hedefler.
- – Planlama süreci, planın uygulama aşaması ve denetimi ile birlikte bütüncül bir yaklaşımı benimser.
- – Koruma amaçlı imar planları, sürdürülebilirlik, çevresel uyum ve doğayı koruma kriterlerini esas alır.
Tabiat Varlıkları Koruma Amaçlı İmar Planı
Tabiat varlıklarının korunması için hazırlanan imar planları, doğal yaşamı ve ekosistemi tehdit altına sokan yapılaşmaların önlenmesinde büyük öneme sahiptir. Tabiat varlıkları koruma amaçlı imar planı, ülkemizin zengin doğal güzelliklerinin korunması için hazırlanır. Bu planlarda, milli parklar, korunacak sulak alanlar, biyolojik çeşitliliğin önemli olduğu alanlar gibi doğal varlıkların korunması amaçlanır.
Tabiat varlıkları koruma amaçlı imar planları doğal değerlerin ekonomik çıkarlar ile çatışması durumunda bu değerlerin korunmasını öncelikli hale getirir. Planlar, projelerin sürdürülebilirliğini de garanti altına alarak, gelecek nesillere sağlıklı bir çevre bırakılmasına katkıda bulunur.
Tabiat varlıklarını koruma amaçlı imar planlarına uygun olmayan yapılaşmalar, doğal hayatın yok olmasına neden olabilir. Bu nedenle, bu planların hazırlanması ve uygulanması büyük ölçüde önemlidir. Tabiat varlıkları koruma amaçlı imar planları, doğanın dengesini korumak adına Türkiye’nin zengin doğal mirasının korunmasında büyük rol oynamaktadır.
Tarihi Dokuları Koruma Amaçlı İmar Planı
Tarihi dokularının korunması için yapılan Tarihi Dokuları Koruma Amaçlı İmar Planı, bu dokuların kimliğini belirlemek ve gelecek nesillere aktarmak amacıyla oluşturulmuştur. Bu plan, tarihi dokuların bulunduğu alanların kullanımına ilişkin kuralları belirleyerek, koruma altına alınması için gerekli tedbirleri alır.
Tarihi dokuları koruma amaçlı imar planı, tarihi yapıların restore edilmesi ve korunması için belirlenmiş yolları tanımlar. Bu plan, tarihi dokuların sürdürülebilirliğini sağlamak, yapıların özelliklerinin muhafazası ve bütünlüğüne yönelik çalışmaları planlamak amacıyla hazırlanır.
Plan, tarihi dokuların yeniden canlandırılması, yapıların mimari özelliklerine uygun olarak yeni yapıların inşa edilmesi ve dokuların korunmasına yönelik çalışmaları yürütmek için bir çerçeve sunar. İlgili kurumlar tarafından denetlenen bu plan, tarihi yapının çevresinde yer alan yapıların mimari özelliklerine uygun olarak da çalışmalar yapılmasını düzenler.
Tarihi Dokuları Koruma Amaçlı İmar Planı, tarihi dokuların gelecek nesillere taşınması ve turizm açısından önemli bir kaynak olarak değerlendirilmesi için büyük bir önem taşımaktadır.
Uygulama İmar Planı
Uygulama İmar Planı, belirli bir yerde yapılan düzenlemelerin uygulandığı planlardır. Bu planlar, imar planına göre belirlenmiş olan yapılaşma alanlarına, açık yeşil alanlara ve diğer kamu hizmetleri için ayrılmış alanlara dayanır. Uygulama İmar Planı, imar planlarının uygulanması esnasında en önemli belgelerden biridir.
Uygulama İmar Planı; herhangi bir yere veya bölgeye yapılacak yapılanmanın, kullanımın, düzenlenmenin, hizmet tesislerinin ve projelerin niteliğini belirler. Bu kapsamlı plan, yaşam kalitesini artırmak, çevreyi korumak, yerleşim alanlarını düzenlemek ve planlama stratejilerinin hayata geçirilmesini sağlamak için kullanılan bir araçtır.
Uygulama İmar Planı, belirli bir alana yapılacak tüm inşaatlar için bir çerçeve sunar. Bu planlar, genellikle ilgili birimler tarafından hazırlanır ve yerel yönetimler tarafından onaylanır.
İmar Mülkiyeti
İmar mülkiyeti, taşınmazın imar planına uygun kullanımına ilişkin sahiplik hakkını ifade eder. Bu kavram, imar kanunlarına uygun şekilde bölge veya şehir planı yapacak belediyelerin tasarrufuna verilir. İmar mülkiyeti, sahibine, yasalar tarafından verilmiş, mülkiyet hakkının bir alt dalıdır. Bu hak, taşınmazın imar planına göre kullanımı konusunda sahibine yetki verir. İmar mülkiyetinin gerçekleşmesi için, ilgili taşınmazın imar planı yapılmış olmalıdır. İmar mülkiyeti kavramı, taşınmazın kamuya açılması ya da satılması için temel şart olarak kabul edilir.
İmar Hakkı
İmar hakkı, bir taşınmazın üzerinde inşaat yapma, bölme, parselasyonu ve benzeri işlemleri yapabilme yetkisidir. İmar hakkı, taşınmazın üzerindeki bütün hak ve sorumlulukları içerir.
İmar hakkı kazanmak için uygun bir taşınmaza sahip olmak gerekir. Taşınmazın imar durumu uygun olmalı, bir önceki sahibi imar haklarını kullanmamış olmalıdır. İmar hakkı satın alma, devir ve miras yoluyla elde edilebilir.
İmar hakkı, kazanıldıktan sonra belediyeler veya ilgili makamlardan alınan izinlerle kullanılabilir. Yapılacak inşaatların proje ve uygulama işlemleri belediye tarafından denetlenir. İmar hakkının kullanımı sırasında, öncelikle kanun ve yönetmeliklere uygun hareket etmek gerekmektedir.
İmar Kısıtlamaları
İmar kısıtlamaları, imar planında belirlenen hükümler doğrultusunda belirlenir ve yapılacak işlemlerde sınırlandırıcı bir rol oynarlar. İmar planında belirtilen özellikler doğrultusunda imar kısıtlamaları çevre düzenlemesi, yapılaşma yoğunluğu, bina yüksekliği, yeşil alan düzenlemesi, yol şeritleri, çevre koruma tedbirleri, rantabilite analizleri gibi birçok parametre ile belirlenir. İmar kısıtlamaları, belirtilen özelliklerin dışında kalınarak yapılan imar işlemlerinde hukuki yaptırımları da beraberinde getirebilir. İmar kısıtlamaları, imar planının belirli bir alanda uygulanması konusunda önemli bir rol oynar.
İmar İşlemleri ve İdari Süreç
İmar işlemleri, genellikle bir arsa veya bir parselin amaçlandığı imar planına uygun olarak kullanılması için çeşitli izinler gerektirir. İmar işlemleri süreci de oldukça kompleks olabilir. İlk olarak, imar planı oluşturulur ve onaylanır. Daha sonra, tüm gerekli izinler alınmalıdır. İmalat izni, kat izni, kullanım izni ve diğer izinler, bölgenin coğrafi konumuna bağlı olarak gereklidir. İzlerin alınmasının ardından, inşaatın başlamasına izin verilir. İmar işlemleri sırasında, herhangi bir engel veya kısıtlama gibi çeşitli süreçlerle karşılaşılabilir. Bu süreçler, belediye ve diğer yerel idareleri içeren birden fazla kuruluşla işbirliği gerektirir. Tüm bu süreçler, bir veya birkaç yasal danışman tarafından yönetilir ve yönlendirilir.
İmar Planı Değişikliği
İmar planında değişiklik yapma süreci ve özellikleri oldukça önemlidir. İmar planlarının zaman içinde revize edilmesi gerektiği durumlarda, imar planı değişikliği yapılabilir. İlk olarak, imar planı değişikliği talebi belediyeye iletilir. Bu talep belediye tarafından incelenir ve uygun görülürse, planlama uzmanları tarafından hazırlanan bir rapor hazırlanır. Rapor, ilgili kurum ve kuruluşlara iletildikten sonra halkın görüşlerine sunulur. Daha sonra, raporların incelenmesi ve yasal işlemlerin tamamlanması sonrasında, imar planı değişikliği onaylanır ve gerekli işlemler başlatılır.
İmar planı değişikliği sırasında bölgedeki mülk sahipleri ve diğer ilgili tarafların düşünceleri dikkate alınır. Ayrıca, imar planı değişikliği yapılacak bölgenin özellikleri ve kullanım amaçları da dikkate alınarak hareket edilir. İmar planı değişikliği için yasal süreçlerin takip edilmesi oldukça önemlidir ve bu süreçlerin doğru bir şekilde işletilmesi için yetkili avukatlarla çalışılması tavsiye edilir.
İmar İzinleri
İmar izinleri, kişilerin inşaat ve yapı faaliyetlerini yapabilmesi için gerekli olan bir belgedir. Bu belge, ilgili belediyeden veya imar müdürlüğünden alınır. İmar izni, yapıların inşasından önce gereklidir ve yapıların uygun bir şekilde inşa edilmesi, çevreye zarar vermemesi ve güvenli olması amacıyla izin verilen bir belgedir.
İmar izinleri, yapıların bulundukları yerin imar mevzuatına uygun olup olmadığına dair inceleme ve onay sürecinden geçer. Öncelikle, başvuru yapılacak alanın ilgili imar planında nasıl bir kullanım alanı olduğu araştırılır ve uygunsuzluk durumunda plan değişikliği yapılır.
Ayrıca, başvuru yapacak kişilerin belirli bir belge, proje, keşif bedeli ve çevre düzenlemesi planı sunmaları gerekmektedir. İmar müdürlüğü, başvurunun kabul edilmesi durumunda, uygun bir inceleme süreci başlatır ve sonrasında uygun görülmesi durumunda izni verir.
İmar izinleri, yapıların inşaatı sürecinde de periyodik olarak kontrol edilir ve uygun olmadığı tespit edilirse durdurulabilir. Bu şekilde, yapıların uygun bir şekilde inşa edilmesi ve çevreye zarar vermemesi sağlanmaktadır.
- İmar izinleri, yapılacak inşaat faaliyetlerinin uygunluğunu sağlar.
- Başvuru sürecinde çeşitli belgeler ve planlar sunmak gereklidir.
- İnceleme ve onay süreci sonunda uygun bulunması durumunda izin verilir.
- Yapı sürecinde de kontroller devam eder ve uygun olmadığı tespit edilirse durdurulabilir.
İdari Yargı ve İmar Davaları
İdari yargı, kamu yönetimine ilişkin uyuşmazlıkların çözümlenmesini sağlayan bir mahkeme sistemi olarak işlev görmektedir. İmar davaları da bu sistem içinde yer almaktadır. İdari yargıda görülen imar davaları, genellikle yürütmenin durdurulması ve iptali gibi konuları kapsamaktadır. Bu davaları açmak için öncelikle idari başvuru yolu denemeli ve mümkün olan tüm yasal süreçler tamamlanmalıdır. İdari yargılama sürecinde, gerekli belgelerin sunulması ve avukat desteği almak da önemlidir. İmar davaları, tarafların idari kararlara itiraz etmesi durumunda açılabileceği gibi, tapu kayıtlarının güncellenmesi ya da projelerine ilişkin belgelerin düzenlenmesi gibi konulara ilişkin de açılabilir.
İdari Yargı Süreci
İdari yargı süreci, kamu idaresi ile vatandaş arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözülmesini sağlayan bir yasal süreçtir. İdare Mahkemeleri ve İdari Yargıtay, bu sürecin başlıca aktörleridir. Bu sürecin başlaması için, vatandaşın öncelikle idari işlem ile ilgili tutanağı ve dilekçeyi düzenlemesi ve ilgili idari birimlere göndermesi gerekir. İlgili idari birimlerin verdiği karara karşı vatandaşın itiraz hakkı bulunmaktadır.
Bu itirazların incelenmesi ve sonuçlandırılması için, İdare Mahkemeleri görevlidir. İdare Mahkemeleri, kamu idaresi tarafından verilen işlemlerin hukuk kurallarına uygun olup olmadığını kontrol eder. Eğer karar uygun değilse, mahkeme tarafından kararın iptal edilmesine karar verilir. İdari yargı süreci, vatandaşların haklarını koruyarak doğru yasal sonuçlara ulaşılmasını sağlar.
- İdari yargı sürecinin özellikleri şunlardır:
- Kamu idaresi ile vatandaş arasındaki uyuşmazlıkların çözümüne yöneliktir.
- İlgili idari birimlerin verdiği işlemlerin hukuk kurallarına uygunluğu kontrol edilir.
- Vatandaşların haklarını koruma amaçlıdır.
İmar Davaları
İmar davaları, bir yerin kullanımı, yapısı, kat irtifakı, kat muvafakati, inşaat alanı, yapı adedi gibi konularda hukuki anlaşmazlıkların çözüldüğü davalar olarak bilinir. Bu davaların çeşitleri arasında; imar planı onayına karşı açılan iptal davaları, inşaat ruhsatına karşı açılan iptal davaları, yapı kullanma izinine karşı açılan iptal davaları, yıkım davaları, yıkım kararlarına karşı açılan iptal davaları ve tazminat davaları yer almaktadır.
İmar davalarında, öncelikle davanın konusu net bir şekilde belirlenmeli ve dava açılacak merci doğru bir şekilde tespit edilmelidir. Dava açma süreci, öncelikle taraf avukatlarının hazırladıkları dava dilekçelerinin mahkemeye sunulması ile başlar. Daha sonra hakim tarafından verilen karar doğrultusunda davada delil toplama aşamasına girilir. Bu süreçte, mahkeme tarafından atanacak bilirkişiler tarafından yapılan keşifler ve raporlar da delil olarak kullanılabilir.
İmar davaları, genellikle karmaşık ve uzun süreçler gerektirdiği için uzman bir avukat desteği şarttır. Davanın konusu ve niteliğine göre dava açma işlemleri ve yargılama süreci değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, bir avukatın desteğinden yararlanarak imar davalarında hukuki haklarınızı aramanız önerilir.
